Seguro multirriscos condomínio é uma apólice de grupo que é contratada para todo o edifício, sendo os vários proprietários responsáveis pelo pagamento de uma parte do prémio, proporcional à sua fração.
A avaliação do imóvel (prédio) e consequente determinação do capital seguro é da competência do administrador do condomínio e da assembleia de condóminos, devendo esse capital seguro corresponder, em cada momento da vigência do contrato, ao valor de mercado da reconstrução da totalidade do imóvel (somatório das frações autónomas e das partes comuns), tendo em conta os elementos constituintes, os elementos incorporados pelos proprietários, e ainda o valor das partes comuns do edifício, tais como o telhado, entradas, escadas e corredores, elevadores e garagens comuns, mas sem considerar o valor do terreno.
Se o capital seguro for inferior ao valor real do imóvel, em caso de sinistro a seguradora aplica a chamada regra proporcional e só indemniza os prejuízos na proporção entre o capital seguro e o valor real dos bens, ficando o restante a cargo dos proprietários. Por sua vez, se o capital seguro for superior ao valor real dos bens, o condomínio estará a pagar um prémio superior ao devido sem que daí lhe advenha qualquer vantagem, pois, em caso de sinistro, a indemnização da seguradora está limitada ao valor do dano.
Para determinar corretamente o valor de reconstrução, deverá considerar se a área total do imóvel, normalmente indicada no título constitutivo. De seguida, basta multiplicar a área total pelo preço por metro quadrado correspondente à zona onde se situa o edifício.
Atualmente, não existindo um índice específico para o efeito, recomendamos o recurso aos valores divulgados pela Associação Portuguesa dos Peritos Avaliadores de Engenharia (APAE), utilizados pela maior parte das seguradoras como referência.
Para os condóminos que tenham recorrido ao crédito bancário, será o próprio banco a indicar o valor pelo qual deverão segurar o imóvel. Por norma, este valor é inferior ao da avaliação efetuada pelo banco para efeitos de empréstimo. Mas também poderá coincidir com a avaliação, levando ao pagamento de um prémio mais alto do que o devido. Nestes casos, deverá ser pedida à seguradora a retificação do capital seguro.
Uma vez determinado o valor total do imóvel, cabe ao administrador do condomínio propor uma forma de atribuição do capital seguro a cada fração. Salientamos que os valores assim apurados poderão revelar-se insuficientes e devem ser considerados como meramente indicativos, podendo cada um dos condóminos, caso pretenda, segurar a sua fração por um valor superior, mas nunca por um valor inferior. Com efeito, as eventuais obras de beneficiação ou a existência de acabamentos de qualidade superior aumentam o valor da habitação e deverão ser refletidos no capital seguro.
A maior parte das seguradoras prevê uma margem de erro, prescindindo da aplicação da regra proporcional quando a diferença entre o valor seguro e o valor dos bens é inferior a 15%.
Como o valor dos bens não se mantém constante, o condomínio deverá optar pela atualização automática do capital seguro em função dos índices publicados trimestralmente pela Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões (ASF).